基準地価は9月下旬公表——公示地価・路線価と何が違うか｜磐田市政、ちょっと一言。

導入——9月下旬、県が「7月1日の値段」を出します

静岡県が毎年9月下旬に公表する数字があります。地価調査の結果、新聞が「基準地価」と呼ぶものです。静岡県のページによると、地価調査は国土利用計画法施行令第9条に基づいて都道府県知事が実施し、基準日は7月1日、公表時期は9月下旬とされています。

私は磐田で小さな不動産業をしています。この時期に決まって聞かれる質問が2つあります。「実家の土地って、結局いくらなんですか」。そして「基準地価と公示地価と路線価って、どう違うの」。

先に答えを書きます。土地の公的な値段は4つあります。時点も、決める人も、水準も違います。そして——4つのうち、あなたの土地がいくらで売れるかを直接示している数字は、1つもありません。

まず、事実を整理する——4つの数字の違い

国土交通省が公表している「主な公的土地評価一覧」に、4つが並べて書かれています。この表がいちばん短くて正確です。

地価公示。所管は国土交通省土地鑑定委員会。評価時点は毎年1月1日。公表は3月。評価割合は100パーセント。「標準的な土地についての正常な価格を一般の方々にお示しするもの」とされています。

都道府県地価調査（基準地価）。所管は都道府県知事。評価時点は毎年7月1日。公表は9月。評価割合は100パーセント。目的は地価公示と同じです。

相続税評価（路線価）。所管は国税庁・国税局長。評価時点は毎年1月1日。公表は7月。評価割合は「平成4年以降は地価公示の水準の8割程度」。相続税・贈与税の課税の基準に使われます。

固定資産税評価。所管は総務省・市町村長。評価時点は1月1日で、3年に1度の評価替え。評価割合は「平成6年以降は地価公示の水準の7割程度」。固定資産税の課税の基準です。

整理するとこうなります。売買の目安として使えるのは、水準100パーセントの地価公示と基準地価。税金の計算に使うのが、8割の路線価と7割の固定資産税評価額です。そして地価公示と基準地価は、1月1日と7月1日で半年ずつずれている。合わせると、半年ごとに同じ物差しで地価が読める形になっています。

磐田市国府台の、同じ一筆を半年おきに追いかける

言葉で説明するより、実物を1つ追いかけたほうが早いと思います。磐田市国府台字桜新田27番16。市役所のある国府台の住宅地です。

静岡県が公開している令和7年地価調査の資料2を見ると、磐田市の基準地のうち、地価公示との共通地点を示す「＊」が付いているのは、この1地点だけです。つまり、県の調査と国の公示が、同じ一筆を交互に測っています。

4つの数字を時系列に並べます。2024年7月1日時点（令和6年地価調査）が1平方メートルあたり87,600円。2025年1月1日時点（令和7年地価公示）が88,200円。2025年7月1日時点（令和7年地価調査）が88,600円。2026年1月1日時点（令和8年地価公示）が89,200円。

半年ごとに、600円、400円、600円と上がっています。1年半で1平方メートルあたり1,600円、率にして1.8パーセントの上昇です。そして9月下旬に、2026年7月1日時点の値が、この列の続きとして出てきます。

私の商売の感覚に翻訳します。磐田の住宅地でよくある60坪（約198平方メートル）の土地で考えると、1年半で上がった額はおよそ32万円です。年に直すと21万円ほど。土地を売る話でも買う話でもなく、ただ持っているだけの1年半で、帳簿の上ではそれだけ動いています。

磐田の住宅地は、いま1平方メートルいくらか

令和7年の静岡県地価調査で、磐田市に置かれた基準地は住宅地18地点、商業地6地点、工業地1地点でした。住宅地18地点の価格を単純に平均すると、1平方メートルあたり46,712円。坪に直すとおよそ15万4千円です。60坪なら土地だけで約927万円という桁になります。

ただ、平均は実感から遠い数字です。中身を割ると、こうなります。18地点のうち、前年より上がったのが8地点、横ばいが3地点、下がったのが7地点。市全体が一方向に動いているわけではありません。

いちばん高いのが、さきほどの国府台字桜新田で88,600円。いちばん安いのが福田字水神野の9,720円です。同じ磐田市の住宅地で、9.1倍の開きがあります。坪に直すと、国府台がおよそ29万3千円、福田水神野がおよそ3万2千円。60坪なら約1,757万円と約193万円です。

商業地も同じで、中泉589番6が108,000円で前年比プラス2.9パーセント、見付字西坂2610番6が71,200円でマイナス1.5パーセント。市内で、上がっている場所と下がっている場所が、同じ年に同時に存在しています。「磐田の地価は上がった/下がった」という一文で語れる状態ではありません。

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基準地価は「相場の参考」ではなく、税金の材料です

ここがこの記事でいちばん伝えたい部分です。基準地価は、新聞で眺めて終わる数字ではありません。名指しで、固定資産税評価額を作る材料に入っています。

総務省自治税務局資産評価室長が出した「令和9年度固定資産の評価替えに関する留意事項について」（総税評第17号、令和7年5月29日）に、こう書かれています。「令和9年度評価替えに係る価格調査基準日……は令和8年1月1日であること」。そして宅地の評価にあたっては「地価公示価格等の7割を目途とすることとし」、活用する価格として次の3つを挙げています。

①令和8年地価公示価格。②令和7年都道府県地価調査価格（標準宅地と同一地点にある場合に限る。令和8年1月1日に時点修正したもの）。③令和8年1月1日現在の鑑定評価価格。2番目が、まさに基準地価です。

さらに同じ通知には、「価格調査基準日以降の評価額の下落修正措置」として、令和8年1月1日以降の地価動向によっては措置を講じる予定である、とも書かれています。9月下旬に出る2026年7月1日時点の数字は、その「以降の地価動向」そのものです。

磐田市によると、固定資産税の税率は1.4パーセント、都市計画税は0.3パーセント。3年に一度の基準年度は令和6年度で、次の評価替えは令和9年度です。

年いくらになるのか、いちばん粗い形で出しておきます

数字を家計に落とします。ここから先はすべて筆者のごく粗い概算で、実際の税額とは一致しません。桁をつかむためだけのものとして読んでください。

国府台の共通地点の2026年1月1日時点の値、1平方メートルあたり89,200円を出発点にします。固定資産税評価は「地価公示価格等の7割を目途」ですから、7割で約62,400円。60坪（約198平方メートル）なら、評価額の目安は約1,238万円です。

ここに住宅が建っていて敷地が200平方メートル以下なら、小規模住宅用地の特例で、固定資産税の課税標準は6分の1、都市計画税は3分の1になります。磐田市の税率を掛けると、固定資産税がおよそ2万9千円、都市計画税がおよそ1万2千円、合わせて年およそ4万1千円。

実際には負担水準による調整があるため、この通りにはなりません。それでも「年数万円の桁だ」と分かっているのと、まったく見当がつかないのとでは、実家をどうするかの話し合いの落ち着き方が違います。正確な額は、手元の納税通知書と、磐田市の資産税課（電話0538-37-4809）で確かめてください。

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評価——良い点と、注文したい点

静岡県のこの資料の出し方について、良いと思った点を先に3つ数えます。

一つめ。半年ずつずらして、年2回、同じ物差しで測っていること。国が1月1日、県が7月1日。どちらか一方だけなら、地価が動いても1年気づけません。2つあることで、半年で折り返せます。

二つめ。地点ごとの所在・地番と価格と変動率が、無料で全部公開されていること。PDFだけでなくExcelでも出ています。「磐田市の平均は◯円」ではなく、「磐田市豊岡字西堀964番1は23,400円で前年比マイナス0.4パーセント」まで、誰でも見られます。

三つめ。共通地点に「＊」を付けていること。この一文字があるから、国府台の1地点を半年刻みで追いかけられました。付けなければ誰も気づかない印です。

そのうえで、注文を2つ書きます。私は市を動かす側ではありません。磐田で土地の相談を受けている一事業者の要望として読んでください。

1つ。市町ごとの「共通地点だけの時系列」を、1枚にして出してほしい。今回私がやったのは、県の地価調査のPDFと国の地価公示のPDFを開いて、同じ地番の行を探して並べる、それだけの作業です。誰がやっても同じ結果になる作業を、市民一人ひとりにやらせている状態です。共通地点は市町あたり数地点しかありません。半年刻みの折れ線が1本あるだけで、地価の話は格段に分かりやすくなります。

2つ。磐田市のページに、4つの数字の違いを説明する1枚がほしい。私が探した限りでは、磐田市のサイトに基準地価・公示地価・路線価・固定資産税評価額を並べて説明したページは見つけられませんでした（2026年8月23日時点）。見落としの可能性はあります。ただ、市民が最初に開くのは県でも国でもなく市のページです。固定資産税の納税通知書を受け取って「この評価額は何なのか」と思った人が、そこで止まらずに済む1枚が要ると思います。

ここは私の考えです——数字は値段ではなく、位置を教えるもの

ここから先は事実ではなく、私の考えです。

私の商売では、査定額を先に出す前に、道路と境界と名義を見ます。公的な数字を見るのは、そのあとです。順番を逆にすると、たいてい話がこじれます。基準地価も路線価も、その土地の「値段」ではなく、その土地が磐田のどのあたりに位置しているかを教えてくれる数字だと私は考えています。

18地点のうち8つが上がり、7つが下がった。この分かれ方を見て、私はまだ線をきれいに引けていません。駅からの距離でも、市街化区域かどうかでも、南北でもなく、地点ごとにばらけて見えます。正直に書くと、どこで分かれているのかを言い切れるだけの材料を、私はまだ持っていません。9月下旬に出る数字で、去年の分かれ方が続いているのかを見るつもりです。

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対案・結論——今日できる確認は、2つ

実家や相続した土地の値段を知りたい方が、今日できる確認を2つ挙げます。どちらも無料で、5分から10分で終わります。

一つめ。静岡県のホームページで、令和7年静岡県地価調査結果の資料2を開いてください。PDFかExcelで、基準地の所在・地番と価格と変動率が全部並んでいます。そこから、自分の家にいちばん近い磐田市の地点を1つ見つけて、価格をメモしてください。ぴったり同じ土地ではありませんが、桁が分かります。

二つめ。その数字に0.7を掛けて、手元の固定資産税の納税通知書に書かれている評価額と並べてみてください。面積で割った1平方メートルあたりの額と比べます。桁が合っていれば、あなたの土地の見方は正しい。大きくずれていたら、そこに理由があります。間口が狭い、道路に接していない、地目が違う——理由は必ずあり、それこそが売るときに効いてきます。

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最後に一言。

実家じまいの相談で、いちばん多い入り口は「いくらになるか知りたい」です。けれど話を進めると、本当に知りたいのはたいてい別のことだと分かります。売ったほうがいいのか、まだ持っていていいのか。それを決める材料が欲しいのです。

その意味で、9月下旬に出る基準地価は、決断を迫る数字ではありません。材料が1つ増えるだけです。去年より上がったなら、あと1年待つ選択にも根拠ができる。下がったなら、傷みが進む前に動く理由になる。どちらに転んでも、今日結論を出す必要はありません。

ただ、1つだけ先に調べておくことをすすめます。名義です。土地の値段がいくらであっても、名義が親の親のままなら、売る話はそこから先へ進みません。値段は9月に県が教えてくれますが、名義は誰も教えてくれません。

よくある質問

大石浩之（磐田市／不動産業・宅地建物取引士）

磐田市で小さな不動産業を営み、実家じまい・空き家・相続・介護にからむご相談を一件ずつ受けています。 理念より、家計と段取りで考えます。 プロフィール