見付の土地が10月8日に公売——仲介で買うのと何が違うか｜磐田市政、ちょっと一言。

導入——先に、書かないことを一つ決めておきます

磐田市が令和8年10月8日（木曜）に実施する期日公売の資料が、2026年8月20日に更新されました。売られるのは、磐田市見付3355-1外の土地。見積価額28,080,000円、公売保証金2,810,000円です。

正直に書きます。弊社から近い土地です。

近いだけに、いろいろと思うところはあります。だからこそ、この記事ではこの土地が高いか安いか、買いかどうかは一切書きません。私は不動産業者で、この種の公売に参加しうる立場です。8月に書いた記事でもそう断りました。近いからこそ、値踏みは書かないほうがいい。

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では何を書くか。公売で買うのと、不動産会社の仲介で買うのとで、何がどう違うのか。ここだけです。安く買えないかと公売を調べ始めた方に向けて、宅地建物取引士として違いを並べます。

まず、事実を整理する——10月8日午後3時、市役所西庁舎3階

磐田市収納課が公表している資料によると、会場は磐田市国府台3番地1、磐田市役所西庁舎3階の302・303会議室。公売日時の30分前から入場でき、開始10分前までに来場するよう案内されています。

参加申込が午後3時から3時30分、入札が3時30分から4時、開札が午後4時。売却決定は令和8年10月30日（金曜）午後2時30分で、売却代金の納付期限も同じ日時です。公売公告は2026年8月3日（月曜）に磐田市役所掲示板で行われました。

当日の持ち物は、公売保証金2,810,000円（必ず現金）、身分証明書、印章（スタンプ不可）、該当する方は陳述書。代理人が入札するなら委任状と、入札日から起算して3か月以内の印鑑証明書。営利法人または不動産業を営む方のみ、収入印紙200円が要ります。保証金の返還を受けるときの領収証書に貼るためのものです。

物件の中身も、市の公売情報に書かれています。登記簿上は見付字横町3355番1が宅地252.71平方メートル、3355番2が山林389平方メートル。合わせて641.71平方メートル、坪に直すと約194坪です。一画地は間口約20メートル、奥行25メートルの長方形。一般県道磐田袋井線（道路幅員18.10メートル）に接面しています。市街化区域の準住居地域で、建ぺい率60%・容積率200%。宅地は更地で、山林には樹木があり、資料には「高木あり」と書かれています。

JR磐田駅まで約1.6キロメートル・徒歩約15分、遠州鉄道のバス停「新加茂川橋」まで徒歩約2分。上下水道は引込可、都市ガス有、電気引込可。ただし「隣地を通っての給水管ありのため、権利関係等は入札者自身で確認してください」と注記されています。

公売と仲介は、7つのところで違う

ここからが本題です。公売と、不動産会社の仲介で買う場合の違いを、磐田市の公表資料に書かれている条件に沿って7つ挙げます。値段の話ではありません。誰が手間と危険を引き受けるか、という話です。

1つめ。買う前に、中を見られるかどうか。市の公売情報には「現地下見会は実施しません。対象物件の下見は買受希望者ご自身において行ってください」と書かれています。さらに「なお、市は関係資料を提供できません」とあります。仲介なら、現地を案内し、売主から聞き取り、重要事項説明書を作るのが私たちの仕事です。公売では、その調査を全部、自分でやります。

2つめ。あとから不具合が出たときに、誰が責任を負うか。磐田市期日公売説明書には「磐田市は公売財産について契約不適合責任を負いません」とあります。公売情報にも「公売財産に隠れた瑕疵があっても、市は担保責任を負いません」「土壌汚染やアスベストなどに関する専門的な調査は行っておりません」と書かれています。

3つめ。引き渡してもらえるかどうか。これが公売のいちばん独特なところです。説明書にはこうあります。「磐田市は落札者への不動産登記簿上の所有権移転登記等は行いますが、公売財産の引渡し義務を負いません」。公売財産内の動産やごみ等の撤去、占有者の立ち退き、前所有者からの鍵の引き渡し。すべて買受人自身が行うことになります。

4つめ。境界を誰が決めるか。説明書には「隣地との境界確定は、落札者と隣地所有者との間で行っていただきます」とあります。私が査定で最初に見るのは、いつも道路と境界と名義です。その境界の話し合いを、買った人が自分で始めることになります。

5つめ。草木や雑草の始末。公売情報に「敷地内の雑草の撤去及び処分は買受人と負担とします」と書かれています。この土地は389平方メートルの山林部分に高木があります。木を抜くのは、草を刈るのとは別の仕事です。

6つめ。お金の段取り。保証金281万円は当日、現金で持参します。買受代金は10月30日午後2時30分までに全額。入札日から22日後です。仲介なら契約から引き渡しまで1〜2か月あり、その間に住宅ローンの本審査を通し、融資が下りなければ契約を白紙に戻す特約を付けるのが普通です。公売の説明書に、その種の仕組みは見当たりません。

7つめ。やめられるかどうか。説明書には「一度提出した入札書は、入札時間内であっても、引換え、変更又は取消しをすることができません」「買受代金納付により権利移転の済んだ公売財産は、いかなる理由があっても返品、交換はできません」とあります。

差額を数字にする——仲介手数料は約99万円

では、仲介手数料はいくらか。国土交通省の告示（昭和45年建設省告示第1552号、令和6年6月21日改正）によると、売買の媒介で依頼者の一方から受けられる報酬の上限は、代金のうち200万円以下の部分が5%、200万円超400万円以下の部分が4%、400万円を超える部分が3%を合計した額です（消費税等相当額を含まない）。

2,808万円で計算します。200万円×5%＝10万円、200万円×4%＝8万円、2,408万円×3%＝72万2,400円。合計90万2,400円。消費税10%を加えて99万2,640円です。公売にはこれがかかりません。

ただ、私はこの99万円を「浮く」とは考えていません。公売で買った側が引き受けるのは、境界の確定、高木を含む草木の処分、そして自分で行う調査です。測量は隣地の数と立ち会いの手間で、伐採と抜根は本数で金額が動きます。私の実務感覚では、この3つで100万円近くになることは珍しくありません。隣地の方が協力的で木が少なければ、ずっと安く済みます。読めない、というのが正確なところです。

もう一つ。所有権移転登記に必要なものとして、説明書は「登録免許税相当の印紙又は領収書（課税標準の価額 × 20/1000 相当額）」と郵便切手1,500円分を挙げています。課税標準は落札額ではなく評価額なので金額は動きますが、2%という率は先に頭へ入れておいたほうがいい。2,808万円は、支払いの終わりではなく始まりの数字です。

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評価——良い点と、注文したい点

磐田市の公売資料の出し方について、良いと思う点を先に3つ数えます。

一つめ。公法上の規制が、1枚に整理されていること。市街化区域・準住居地域・建ぺい率60%・容積率200%・日影規制、宅地造成等工事規制区域、建築基準法第22条区域、居住誘導区域と都市機能誘導区域。私たちが重要事項説明を作るときに役所で調べる項目と、ほぼ同じです。

二つめ。書かなくてもよいことまで書いていること。資料の「その他」欄に、こう書かれています。「以前に祠があった箇所がある（現在はない）」。これは登記簿にも公図にも出てきません。買う人にとっては気になる情報で、書かずに済ませることもできたはずです。私はここを評価します。

三つめ。建ぺい率・容積率に断り書きがあること。注意事項には「公売財産にかかわる建ぺい率、容積率は、その地域の都市計画上の一般的な率を記載しています」とあります。この土地に実際に適用される数値とは限らない、という意味です。数字だけ書いて済ませていません。

そのうえで、注文を2つ。私は市を動かす側ではありません。同じ市内で不動産を扱う一事業者の要望として読んでください。

1つ。「市は関係資料を提供できません」の意味を、一行で書いてほしい。同じページに、公図と地積測量図と現地写真3枚がPDFで並んでいます。出ている資料と、出ない資料がある。その線引きが分からないまま「提供できません」だけを読むと、問い合わせても無駄だと受け取る方が出ます。「掲載しているもの以外の資料はお渡しできません」と書けば済む話です。

2つ。現地に職員が立つ時間を、1回でいいので設けてほしい。下見会を実施しない理由は分かります。滞納者の事情に立ち入る場でもあり、人手もかかります。ただ、この土地には高木があり、外から見て奥がどうなっているか分かりません。境界の杭の位置も、写真1枚では読めない。30分でいいから現地で立ち会う日があれば、入札する側の精度が上がります。買い手が増えれば、回収できる市税も増えます。

対案・結論——今日できる確認は、2つ

公売に興味を持った方が今日できる確認を2つ挙げます。

一つめ。磐田市の公売情報のPDFと写真を、全部開いてください。公売財産の詳細、公図、地積測量図、北側（高木）・東側（境界）・南側（接道）の写真3枚。東側の写真は、ファイル名が「境界」です。市が何を見せようとしているかが分かります。あわせて説明書と注意事項も。読むだけなら無料で、10分で終わります。

二つめ。ハザードマップと道路冠水想定マップを、同じ日に見てください。公売に限らず、磐田で土地を買うときに私が必ずお願いしていることです。見付は、令和4年9月の台風第15号のときに市の災害対応報告書で主な浸水地区として名前が挙がった地区の一つです。この土地がどうかは、地図と現地で確かめてください。ここでも、個別の判断は書きません。

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最後に一言。

公売は、安く買うための仕組みではありません。市税を回収するための仕組みです。その結果として見積価額が市場より低く設定されることはありますが、安さは目的ではなく副産物です。

私たち不動産屋が間に入る売買では、売主が引き渡し、境界を明示し、あとから不具合が出れば責任を負います。仲介手数料の99万円は、その手間の値段でもあります。公売はそこを全部外して、代わりに買う側が引き受ける。どちらが得かではなく、どちらの形なら自分が動けるか、という問いだと私は考えています。

そして、これは何度でも書きます。今日、結論を出す必要はありません。10月8日まで、まだ48日あります。公図と地積測量図を開き、県道沿いを一度歩いてみて、それでも分からないことが残るなら、見送るのも立派な判断です。281万円を現金で持って会議室に入るかどうかは、材料が揃ってから決めれば間に合います。

もう一つだけ。この土地が公売にかかったのは、誰かが市税を納められなくなったからです。その事情を詮索しないでほしい、というのは8月に書いたとおりです。そして、納められないときに降りる道が市に用意されていることも、あわせて覚えておいてください。

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よくある質問

大石浩之（磐田市／不動産業・宅地建物取引士）

磐田市で小さな不動産業を営み、実家じまい・空き家・相続・介護にからむご相談を一件ずつ受けています。 理念より、家計と段取りで考えます。 プロフィール