磐田市の市街化調整区域と家づくり

磐田市の調整区域とは何か

磐田市は市域のおよそ8割が市街化調整区域に指定されています。都市計画法上「市街化を抑制すべき区域」と位置づけられているため、原則として新たな住宅の建築が制限されます。磐田で土地を探していると価格の安さに目が行きがちですが、そこに家を建てられるかどうかは土地の区分や履歴によって決まる別の問題で、同じ地区の中でも建てられる土地と建てられない土地が混在しています。

ただし調整区域のすべてが一律に建築不可というわけではありません。既存宅地や線引き前からの宅地、優良田園住宅、農家住宅・分家住宅、旧豊岡村の一部にあたる指定大規模既存集落など、条件を満たせば建築が認められる類型がいくつか用意されています。どの類型に当てはまるかは土地の登記や利用の履歴によって変わるうえ、隣接する土地でも結論が異なることがあるため、購入や建築を検討する前の個別確認が欠かせません。

• 既存宅地(平成12年の法改正前に確認を受けた宅地)
• 線引き前宅地(線引き当時から集落内にあった宅地)
• 優良田園住宅(指定区域内の一戸建て専用住宅)
• 農家住宅・分家住宅(農業従事者や直系卑属の住宅)
• 指定大規模既存集落(旧豊岡村の一部地区。10年以上の居住実績などが必要)

磐田で家を建てる前に確認すること

磐田で家を建てる計画を立てるときは、まず候補地が市街化区域か調整区域かを確認する必要があります。調整区域の土地で区画形質の変更を伴う造成など開発行為にあたる場合、都市計画法に基づく開発許可が原則すべて必要です。市街化区域の用途地域内なら1,000平方メートル以上、都市計画区域外なら1ヘクタール以上が許可の目安になりますが、調整区域は規模を問わず対象になる点が異なります。土地探しの段階でこの区分を見落とすと、契約後に計画が進められなくなるおそれがあります。

申請には開発行為予備審査依頼書や開発計画概要書など複数の書類が必要で、着工前の事前協議が推奨されています。土地の登記事項証明書や建築物の確認済証の提出を求められることもあり、建築基準法や農地法の確認が別途必要になる場合もあります。窓口は磐田市役所西庁舎2階の都市計画課で、平日午前8時30分から午後5時15分まで相談を受け付けています。手続きにかかる期間は案件ごとに異なるため、スケジュールには余裕を持たせておくと安心です。

磐田市の優良田園住宅制度を使う

優良田園住宅は、良好な自然環境の中に一戸建て住宅を建てられるようにする制度で、磐田市も指定区域内でこの制度を運用しています。市が定める基本方針への適合が条件になっていて、浸水ナビを使って土地の想定最大浸水深を確認するなど、防災面のチェックも申請の過程に含まれています。ゆとりある暮らしを求めて田園地域に家を建てたいという相談で名前が挙がることがありますが、対象区域は限られているため、まず区域に該当するかどうかの確認が最初の一歩になります。

利用するには建設計画認定申請書や建設計画書、土地使用承諾書などの書類をそろえて事前に申請し、認定を受けてから着工します。工事が終わったら10日以内に完了報告書を提出する流れです。対象になる区域は指定区域図で示されているため、候補地が区域に入っているかどうかは着工前に窓口で確認してください。手続きに必要な様式は更新されることがあるため、問い合わせ先は都市計画課都市政策グループ、電話0538-37-4907です。