正直に言います。「優良田園住宅」、このままでは買う人はいません

この記事について。2026年5月に要約だけで公開した記事を、市の公表資料をあたって書き直しました（本文の確認は2026年8月）。公開日は当時のままにしています。

導入——「調整区域でも家が建つ」と聞いて

不動産の窓口にいると、年に何度か同じ相談を受けます。「親の田んぼの隣に、子ども夫婦の家を建てられませんか」。

たいていは、建てられません。磐田市は昭和51年10月12日に市街化区域と市街化調整区域の線引きをしました。市全体の面積は約1万6千ヘクタール。そのうち約80％、およそ1万3千ヘクタールが市街化調整区域です。市の面積の大半が「市街化を抑制すべき区域」で、建物を建てることが厳しく制限されている。それが磐田という街の骨格です。

ところが、その調整区域に、市の総人口の相当な部分が住んでいます。市が令和6年3月にまとめた基本方針には、「都市計画区域のうち約83％を占める市街化調整区域に総人口の約45％が居住し」と書かれています。半分近くの市民が、原則として新しい家を建てられない場所に暮らしている。ここに、この街の悩みが凝縮されています。

そこに出てきたのが、優良田園住宅制度です。令和6年3月に基本方針が策定され、4月1日から動き始めました。調整区域であっても、指定された区域の中なら、一戸建ての住宅を建てられる。分家住宅の要件に当てはまらない人にも道が開けた、という話です。

私はこれを、良い方向への一歩だと思っています。思っていますが、窓口で「使えますよ」と勧めたことは、正直まだありません。理由は、この記事を読んでいただければ分かると思います。今日は、市が公表している資料だけを頼りに、この制度の中身と、その使いにくさを整理します。

まず事実——どこに、どんな家なら建てられるのか

場所から見ます。優良田園住宅を建てられる区域は、市内どこでもというわけではありません。市のパンフレットには、次の10か所の交流センターから、おおむね800メートルの区域の土地と書かれています。岩田、大藤、向笠、田原、南御厨、長野、豊浜、富岡、豊岡中央、豊岡東。この10か所です。

基本方針は、この線の引き方の理由を四つ挙げています。既存集落の中で農水産業や自然と共生できること。東名・新東名、国道1号バイパス、国道150号が使いやすく、都市部への通勤が見込めること。地域の活性化のために定住人口の確保が必要な地域であること。そして、市の都市計画マスタープランが定めた地域・集落・コミュニティの拠点を中心とするエリアであること。

次に、建物です。基本方針が定める基本的要件は、こうなっています。

土地面積は300㎡以上。建ぺい率の最高限度は3／10。容積率の最高限度は5／10。用途は一戸建ての専用住宅（附属する物置、車庫等を含む）。階数の最高限度は3階、高さの最高限度は10メートル。

加えて、外壁またはこれに代わる柱の面は、原則として道路境界から5.0メートル以上、隣地境界から1.0メートル以上離すこと。道路に面してかきや柵を設ける場合は原則として生垣とし、やむを得ずフェンスにするなら基礎を含む高さ1.5メートル以下で、かつ透視可能なもの。屋根と外壁の色彩は、市の景観計画に準じた色彩基準に適合すること。

ここまでを、家計と敷地の言葉に置き換えてみます。ここからは私の試算です。300㎡は約91坪。建ぺい率30％なら建築面積は最大90㎡（約27坪）、容積率50％なら延べ面積は最大150㎡（約45坪）。延べ45坪なら家としては十分な広さで、ここは窮屈ではありません。

むしろ効いてくるのは、91坪の土地を買わなければ始まらないという点のほうです。市街化区域の建売なら50坪前後が一般的で、そこに慣れた目には、91坪は「余った土地の分だけ払う」買い物に見えます。庭が欲しくて来る人にはご褒美ですが、通勤の便だけで選ぶ人にはただの負担です。

もう一つ、審査表を読んで気づいたことがあります。建ぺい率の欄に「農地の場合は22％以上」という注記があります。農地を転用して建てる場合は、下限もあるということです。300㎡なら建築面積66㎡以上。上は90㎡まで。66〜90㎡という、意外に狭い幅の中に建物を収めることになります（この換算も筆者試算です）。

そして、区域の中でも建てられない土地があります。農振農用地区域、いわゆる青地には建築できません。土砂災害特別警戒区域や浸水想定区域など、災害の発生のおそれのある土地を含まない区域であることも条件です。ただし浸水想定区域については、垂直避難等が可能な場合はこの限りではない、とされています。ここは現実的な線の引き方だと思います。

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手続きの事実——「認定」は「許可」ではない

ここが、この記事でいちばん伝えたいところです。

優良田園住宅の建設計画の認定は、国の法律（優良田園住宅の建設の促進に関する法律、平成10年法律第41号）第4条に基づくものです。市の要綱は令和6年4月1日から施行されています。申請には、認定申請書の正本1部と副本2部を用意し、それぞれに書類を添えます。計画区域の位置図（縮尺2万5千分の1以上）、区域図（5千分の1以上）、公図の写し、土地全部事項証明書、敷地求積図、現況写真、土地利用計画図（250分の1以上）、住宅の平面図・立面図・求積図（200分の1以上）、想定浸水深が分かる書類、そのほか市長が必要と認める書類。

市が参考として公開している審査表には、確認項目が20項目並んでいます。土地全部事項証明書は3か月以内のもの。現況写真は2方向以上。浸水深は国土交通省の「浸水ナビ」の写しで、基準点の位置と最大浸水深を明示すること。外壁と屋根はマンセル値で色相・明度を記載すること。本人および配偶者の名寄帳、または固定資産課税台帳無登録証明書——つまり、ほかに住める建物も、建てられる土地も持っていないことの証明。工程表。誓約書。

ここまで揃えて認定が下りたとして、それで家が建つわけではありません。

市のパンフレットに載っている申請の流れは、自分の家を1戸建てる場合でも4段階です。1が建設計画の申請、2が認定、3が開発許可（建築）申請と農地転用許可申請など、4がようやく造成・建築工事。認定はあくまで入口で、都市計画法の許可と農地法の許可は、そのあとに別途取らなければなりません。基本方針にも「その許認可の見込があること」という条件が置かれています。見込みが立たなければ、認定の段階で止まります。

まとめて5戸以上つくる場合は、さらに長くなります。市との事前協議、市の土地利用委員会への承認申請、優良田園住宅の申請と認定、静岡県の開発審査会への付議、開発許可と農地転用許可、造成の着手、制限解除検査、事業完了と適合証明の申請。7段階です。静岡県が関わってくるのは、この5戸以上のルートです。

認定後は、速やかに着手し、おおむね3年以内に建築物の完成が見込まれること、という条件もつきます。完成したら10日以内に完了報告書を出します。

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評価——良い点を三つ

使いにくいと書きましたが、この制度には評価すべきところがあります。三つ挙げます。

1つ、分家住宅が使えない人に、正面から道を開いたこと。市のパンフレットは、この制度が向いている人として「指定区域に新たに自己用の住宅を建てたい方」「自然環境の豊かな地域で、ゆとりある生活を求めている方」「休日に農業等をしたい方」と並べたうえで、はっきり「分家住宅制度が使えない方」と書いています。調整区域で家を建てる従来の道は、農家住宅か、線引き前から本家が持っていた土地に建てる分家住宅か、線引き前宅地か、というものでした。どれも「その土地に先祖代々の縁がある人」の制度です。縁のない人には、扉がなかった。そこに扉をつけたことは、率直に評価します。

2つ、拠点から800メートルという線の引き方。調整区域に家を建てられるようにすると、必ず「なし崩しに広がるのではないか」という心配が出ます。この制度は、支所・交流センター・小学校といった地域の拠点となる公共施設の徒歩圏内、おおむね800メートル、という条件で歯止めをかけています。これは、市が別に進めている立地適正化計画やコンパクトなまちづくりと正面からぶつからない設計です。歩いて行ける場所に集会所も学校もある。そういう場所を選んで人を戻す、という考え方は筋が通っています。

3つ、災害リスクを、白黒だけで切らなかったこと。土砂災害特別警戒区域や浸水想定区域は原則として対象外です。ただし浸水想定区域については、垂直避難等が可能なら建てられる。審査表を見ると、想定浸水深より2階などの床面高が上であること、天井高2.1メートル以上、避難用の居室の面積が世帯員数×0.8㎡以上、といった具体的な条件が並んでいます。「危ないから全部だめ」でも「気にしない」でもなく、条件つきで通す。天竜川と太田川に挟まれ、浸水想定区域が広い磐田で、この線の引き方は現実的だと思います。

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注文——三つ

1つ。使われているのかどうかを、数字で出してほしい。

国土交通省は「優良田園住宅制度の実績」という一覧を公開しています。令和6年3月31日現在で、全国59市町村が基本方針を策定済み、うち35市町村が建設計画を認定済み。市町村ごとに認定年月日と戸数が載っています。静岡県内では三島市104戸、小山町36戸、藤枝市34戸、御殿場市19戸、富士宮市14戸。磐田市の欄には、基本方針の策定日「R6.3.6」だけがあり、認定年月日と戸数は空欄です。

これは磐田市が悪いという話ではありません。この一覧の基準日は令和6年3月31日で、磐田市の制度が施行されたのは翌4月1日です。施行前なのだから、空欄で当然です。問題は、その後どうなったのかが、市のページにも国の一覧にも見当たらないことです。私が確認できた範囲では、施行から2年余りの認定件数は公表されていません。

制度を作ったなら、使われたかどうかを見る責任があります。年に何件申請があって、何件認定されて、何件が実際に完成したのか。数字は、それ自体が説明です。ゼロならゼロと出せばいい。ゼロだと分かれば、なぜゼロなのかを議論できます。出さないでいると、うまくいっているのかいないのかさえ、誰にも分かりません。

2つ。「認定は許可ではない」ことを、いちばん最初に書いてほしい。

市のページを開くと、まず「ゆとりあるライフスタイルを実現するために」という説明があります。悪い書き方ではありません。ただ、これを読んだ人が思い浮かべるのは「申請すれば建てられる制度」です。実際には、認定のあとに開発許可と農地転用許可が控えている。この順番を知らずに土地を探し始めると、時間もお金も無駄になります。

私が心配しているのは、土地の売買が先に走ってしまうことです。「優良田園住宅で建てられる土地」として売りに出て、買ってから許可が下りないと分かる。そういう事故が起きうる構造になっています。市のページの目立つ位置に、認定は入口にすぎないこと、農地転用と開発許可の見込みを先に確かめる必要があること、青地には建てられないことを、順番どおりに書いておいてほしいのです。

3つ。窓口の入口を、一つにしてほしい。

建設計画のことは都市計画課（電話0538-37-4907）、土地利用や開発許可・43条許可のことは同じ課の別の担当（電話0538-37-4935）、農地転用は農業委員会。相談する側から見れば、同じ一軒の家の話です。制度に詳しくない市民が、自分でこの三つを行き来しながら、順番に見込みを立てるのは、率直に言って難しい。市のパンフレットに「申請にあたっては、行政書士等にお尋ねください」と書かれているのは正直ですが、裏を返せば、専門家を頼まないと通れない道だということでもあります。

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結論——制度はある。まだ「使える形」になっていない

まとめます。

磐田市の優良田園住宅制度は、令和6年4月に始まりました。10か所の交流センターから概ね800メートルの区域で、300㎡以上の敷地に、一戸建ての住宅を建てられます。分家住宅が使えない人にとっては、調整区域に住むための数少ない正面の道です。

そのうえで、入口から出口までの距離が長い。認定に必要な書類は正本1部・副本2部、確認項目は20。認定が下りても、開発許可と農地転用許可は別に取る。5戸以上なら静岡県の開発審査会も通る。青地は不可。敷地は91坪から。

私は、条件を全部やめてしまえと言いたいのではありません。調整区域の秩序を壊せば、いま静かに暮らしている人の環境が変わります。言いたいのは、この制度がいま実際に何件使われているのかを、市が数字で示してほしいということ、そして手続きの順番を、素人が読んでも間違えない形で書いてほしいということです。この二つは、財源をほとんど使わずにできます。

制度は、知られていなければ無いのと同じです。そして、知られていても通れなければ、やはり無いのと同じです。次の記事では、では何をどう変えれば実際に使われるようになるのかを、磐田市自身が持っている別の仕組みと、静岡県の仕組みを並べて考えます。批判で終わらせずに、対案のところまで書きたいと思っています。