調整区域に若い世帯を呼び戻せるか――優良田園住宅の話

この記事について。2026年5月に要約だけで公開した記事を、市と静岡県、国土交通省の公表資料をあたって書き直しました（本文の確認は2026年8月）。公開日は当時のままにしています。前の記事で制度の中身と使いにくさを整理したので、この記事は「では、どうするか」から始めます。

導入——「使いにくい」で終わらせないために

磐田市の優良田園住宅制度について、前の記事で私は「制度はあるが、まだ使える形になっていない」と書きました。書いたあとで、少し落ち着かない気持ちが残りました。制度を作った人たちを責めても、田んぼの向こうの空き地に家は建たないからです。

そこで今回は、対案のほうを書きます。私は不動産と介護の仕事をしていて、都市計画の専門家ではありません。ただ、売れる土地と売れない土地の違い、そして「制度としては可能だが、現実には誰も選ばない条件」というものは、いくらか見てきました。その目から見て、磐田の優良田園住宅を実際に動かすには何が要るのかを、三つに絞って書きます。

面白いことに、答えのヒントは、よそから借りてくる必要がありません。磐田市自身が、同じ市街化調整区域の中に、まったく別のものさしを持った区域をもう一つ用意しています。そして静岡県は、こういう住宅地のための補助金を持っています。すでにある道具を、つなぎ直すだけです。まずそこから見ていきます。

比べてみる——同じ調整区域に、もっと緩い区域がある

磐田市は、都市計画法第34条第11号に基づく条例で、JR豊田町駅の東側に区域を指定しました。県道261号磐田細江線、二級河川ぼう僧川、市道赤池気子島幹線、市道東平松匂坂中幹線、市道立野2号線、市道宮之一色1号線に囲まれた土地の区域です（農振農用地区域は除く）。区域面積は約28.7ヘクタール、青地を除くと実質約24.8ヘクタール。令和8年4月1日から申請の受付が始まっています。

ここは、市街化調整区域のままです。建てるには都市計画法の許可が要ります。それでも、建てられるものの中身が違います。

敷地面積は165㎡以上。建ぺい率は5／10、容積率は8／10、高さは10メートル以下。建てられるのは第2種低層住居専用地域に建築可能な建築物、つまり一般住宅、共同住宅、兼用住宅など。幹線道路沿い（県道261号磐田細江線と市道東平松匂坂中幹線）ではさらに緩み、第2種中高層住居専用地域に建築可能な建築物、床面積1,500㎡以下の店舗なども建てられて、建ぺい率6／10、容積率15／10、高さ12メートル以下になります。

優良田園住宅の側は、敷地300㎡以上、建ぺい率3／10、容積率5／10、用途は一戸建ての専用住宅のみでした。同じ市の、同じ市街化調整区域の中に、敷地の下限が300㎡の場所と165㎡の場所が並んで存在している。これは私にとって、かなり大きな発見でした。

誤解のないように書きますが、二つは目的が違います。豊田町駅東側は駅に近く、市街化区域に接した場所です。優良田園住宅は、田園の集落に一軒ずつ人を戻す仕組みです。同じ数字にしろ、という単純な話ではありません。

それでも、こうは言えます。市は「調整区域で165㎡の敷地に家を建てさせる」という判断を、すでに一度している。ならば、優良田園住宅の300㎡という線について、なぜ300㎡なのか、どういう条件なら下げられるのかを説明することは、市にとって不可能な作業ではないはずです。

もう一つ、豊田町駅東側の条例には見習うべきところがあります。雨水の始末が、具体的に書かれていることです。敷地に雨水貯留施設（調整池）の設置を求め、同等の効果が見込める場合は浸透型流出抑制施設でもよいとしたうえで、参考値として「建築面積100㎡程度に対して必要な貯留浸透量 約5㎥」と数字まで示しています。建てる側からすれば、この一行があるかないかで、見積もりが立つかどうかが変わります。

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県の側にも道具がある——「豊かな暮らし空間創生」と三島の実例

視線を静岡県に移します。

県は「豊かな暮らし空間創生」という取り組みを進めていて、その中に「豊かな暮らし空間創生住宅地」の認定制度があります。新しく分譲される住宅地のうち、自然との触れ合いや地域とのつながりを大切にした住環境と、それを持続する仕組みが整っているものを認定する制度です。磐田市の基本方針にも、優良田園住宅の建設にあたっては県の「豊かな暮らし空間創生」の趣旨に合致するものとする、と書かれています。名指しで参照されている取り組みなのです。

この認定には、お金がついています。認定基準を満たす住宅地の開発で、事業者が整備し、整備後に市町が所有・管理することになる道路や公園などの公共施設部分について、市町が事業者に出す補助を県が支援する。補助率は2分の1、限度額は10,000千円、つまり1,000万円です。開発規模は6区画以上。壁面後退は道路境界から5メートル以上（住民の憩いの場となるコミュニティ道路の場合は1メートル以上）、隣地境界から1メートル以上。基準を守るための組合や運営委員会を組織することも条件です。

そして、認定された住宅地の一覧を見ていて、私は思わず声が出ました。第8号「三島塚原優良田園住宅・桜郷里」（三島市塚原新田）。優良田園住宅として建てられた住宅地が、そのまま県の認定を受けているのです。二つの制度は、重ねて使える。使っている自治体が、県内に実在する。

三島市は平成26年に基本方針を策定し、平成28年から認定を始めて、国土交通省の一覧（令和6年3月31日現在）では104戸が記録されています。県内では小山町36戸、藤枝市34戸、御殿場市19戸、富士宮市14戸と続きます。磐田市は令和6年3月6日に基本方針を策定したところで、この一覧には戸数の記載がありません。施行が令和6年4月1日ですから、当然といえば当然です。ただ、その後どうなったかは、私が探した範囲では公表されていませんでした。

県の認定住宅地11地区の所在地も並べておきます。島田市、小山町、三島市、御殿場市、三島市、三島市、富士市、三島市、沼津市、島田市、御殿場市。すべて県の東部と中部で、西部はゼロ、当然ながら磐田市もゼロです。遠州の側が、この道具をまだ使っていないということです。

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評価——磐田の設計にも、残すべき良い点が三つある

数字を並べると磐田が遅れているように見えますが、制度の設計そのものには、他所より良いと思うところがあります。三つ挙げます。

1つ、一軒から使えるようにしたこと。基本方針は「建設計画は1戸を基本とすること」と書いています。まとまった分譲地ができるのを待たなくても、個人が自分の家のために申請できる。県の認定住宅地の一覧を見ると、申請者はほとんどが建設会社や不動産会社で、市や町が申請者になっている例もあります。事業者が動かないと何も起きない制度と、個人が主語になれる制度とでは、性格がまるで違います。磐田は後者を選びました。私はこれを、地味だが良い選択だと思っています。

2つ、空き家の利活用を先に検討させたこと。基本方針には「同一区域内に空き家及び宅地がある場合は、あらかじめ利活用を検討すること」とあり、審査表にも「空き家活用の検討結果／空き家が活用できない理由の記載あり」という確認欄が置かれています。新築の話と空き家の話を別々の窓口で走らせず、「まず空き家を見て、それが無理なら新築」という順番を制度の中に組み込んだ。空き家の相談を受ける身としては、この一行はありがたい。新しい家が一軒建つたびに古い家が一軒余る、という状態を少しでも抑えようという意思が読み取れます。

3つ、転売や塩漬けを防ぐ仕掛けを入れたこと。認定後は速やかに着手し、おおむね3年以内に建築物の完成が見込まれること。そして、本人および配偶者が、ほかに住める建物も建てられる土地も持っていないことを、名寄帳などで確認する。調整区域の土地が安く手に入る制度は、放っておくと必ず投機に使われます。そこを最初から塞いだのは、まっとうな設計です。手続きは重くなりますが、この重さには理由があると私は思います。

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注文——三つの対案

1つ。300㎡という線に、根拠と見直しの時期をつける。

いま磐田市が調整区域で最低敷地面積として使っている数字は、少なくとも二つあります。優良田園住宅の300㎡と、豊田町駅東側の165㎡です。この差には理由があるはずで、その理由を市民が読める形で書いてほしい。そのうえで、「何年後に、何を見て、見直すのか」を先に決めておいてほしいのです。

私が下げろと言い切らないのは、下げれば済む話ではないからです。敷地が広いことは、優良田園住宅の売りでもあります。庭が持てる、家庭菜園ができる、隣と距離が取れる。基本方針が想定している需要者像も、自然遊住型、田園通勤型、職住近接型、UIJターン型と、いずれも「広さを求めて来る人」です。問題は、300㎡が絶対に動かない数字として置かれていて、動かせるかどうかを議論する場すら見えないことのほうです。区域ごとに幅を持たせる、道路づけの良い土地は緩める、そういう検討の入口だけでも開いてほしい。

2つ。県の補助が届く器を、市が用意する。

県の1,000万円の補助には、場所の条件があります。対象区域は、県が指定する「ふじのくにフロンティア推進区域」、市町が設定する「ふじのくにフロンティア新拠点区域」、同じく「ふじのくにフロンティア地域循環拠点区域」です。

磐田市が公表しているフロンティア推進区域は四つあります。下野部工業団地開発事業の区域（48.86ヘクタール）、福田漁港周辺の“食の拠点”区域、いわた農業経営塾の推進区域（駒場・23.3ヘクタール）、磐田スマートアグリバレー推進区域（14.67ヘクタール）。工業団地、食、農業、施設園芸。どれも産業と防災の区域で、住まいのための区域はここに載っていません（このページの更新日は2018年8月27日です）。

裏返せば、市が住まいのための拠点区域を設定すれば、県の補助と優良田園住宅を重ねられる余地があるということです。6区画以上という県の要件は、優良田園住宅の「一団の住宅地を形成する場合、5戸以上」とも近い。道路や公園の整備費の半分、上限1,000万円が動けば、事業者が「やってみるか」と言い出す確率は確実に上がります。一軒ずつの申請を待つ制度に、まとまりを作る回路をもう一本足す。三島の第8号がやっているのは、まさにそれです。

3つ。汚水と雨水の「その先」を、10地区それぞれについて先に示す。

基本方針の中で、暮らしのインフラについて書かれているのは、驚くほど短い一行です。生活水準の確保の欄に「生活用水の確保が確実であること」。それだけです。別の項目に「生活排水や雨水排水を適切に処理し、周辺の自然環境や営農環境との調和を図るとともに、放流先河川に応じた治水対策を講じること」とありますが、これは配慮すべき事項であって、どうすればよいかの答えではありません。

買う側の立場で考えてみてください。その土地は下水道の処理区域なのか、浄化槽になるのか。浄化槽なら設置費と維持費はいくらか。雨水はどこに流すのか。この三つが分からないまま、91坪の土地を買う決断はできません。そして、こういう問い合わせが一件ずつ窓口に来ると、市の側も同じ説明を何十回も繰り返すことになります。

豊田町駅東側の条例では、雨水について「建築面積100㎡程度に対して約5㎥」という参考値まで示しました。同じ丁寧さを、優良田園住宅の10地区にも用意してほしい。地区ごとに一枚、下水道の区域かどうか、雨水の放流先はどこか、上水道は引けるか。それだけの紙が用意されていれば、私のような立場の人間も、相談に来た人に「ここは調べる価値がありますよ」と言えるようになります。

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結論——道具は揃っている。つなぐ人がいない

まとめます。

磐田市には優良田園住宅の10地区があります。同じ調整区域の中に、敷地165㎡から建てられる条例区域も持っています。静岡県には、住宅地の公共施設整備に2分の1・上限1,000万円を出す仕組みがあります。そして、優良田園住宅と県の認定を重ねた住宅地が、県内にすでに存在します。

道具は揃っているのです。足りていないのは、それを一つの絵につなぐ作業のほうです。

私は、調整区域を無秩序に開こうとは思っていません。人口が減っていく街で家を建てられる場所を広げすぎれば、いまある集落の空き家が増えるだけです。広げるのではなく、決めた10地区の中で、実際に一軒目が建つところまでを市が面倒を見る。それが先だと思っています。一軒建てば、その人が近所の人に話します。二軒目からは早い。制度は、最初の一軒がいちばん重い。

私が調べた限りでは、その最初の一軒がもう建っているのかどうかさえ、外からは分かりませんでした。まずそこを教えてほしい。そのうえで、300㎡の根拠、県の補助につなぐ器、そしてインフラの見取り図。この三つが揃えば、磐田の田園に若い世帯が戻る道は、いまよりずっと現実味を帯びると思います。

制度の良し悪しは、条文ではなく、そこに住み始めた人の顔で決まります。その顔を、私はまだ見ていません。